28일부터 전세대출 막힌다고? 홍언니가 알려줄께

전세대출 보증기관별 제도변경

 

 

주요 내용 요약:
주택가격 산정 방식: 두 기관 모두 **공시가격의 140%에 LTV 90%를 곱한 값인 126%**를 적용합니다.

적용 시점:
HUG는 2024년 5월 이후부터 이 기준을 적용합니다. HF는 2025년 8월 28일 이후부터 적용합니다. 선순위·보증금 요건: 두 기관 모두 '선순위 + 보증금'의 합이 '주택가격의 90%' 이하여야 한다는 동일한 조건을 요구합니다.

보증금액 적용 범위:
HUG는 모든 보증금액에 이 기준을 적용합니다. HF는 기존에는 2억 원을 초과하는 보증금에만 적용했지만, 이제는 모든 보증금액으로 확대하여 적용합니다.

 

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주택금융공사(HF)의 새로운 규제 강화가 수도권 빌라 시장에 가져올 파장에 대해 깊이 분석해 보았습니다.

✔  전세 대출의 새로운 벽 공시가 126% 규제

최근 한국주택금융공사(HF)가 **전세대출 보증 한도를 공시가격의 126%**로 낮췄습니다.

이는 2023년 5월부터 이미 동일한 기준을 적용해 온 주택도시보증공사(HUG)와 발을 맞춘 조치입니다.

언뜻 보면 임차인 보호를 위한 합리적인 조치 같지만, 실제로는 수도권 빌라 전세 시장에 큰 충격을 주고 있습니다. 데이터에 따르면, 2023년 하반기 체결된 **수도권 빌라 전세 계약 3건 중 1건(약 27.3%)**이 새로운 HF 기준으로는 대출이 불가능해진 상황입니다.

 

✔  지역별 역전세 위험도 '인천'이 가장 심각

지역별로 살펴보면 상황은 더욱 심각합니다.

• 인천: 약 45.9%의 계약이 새로운 규제에 걸려 전세대출이 어렵습니다.
• 경기: 36.8%의 계약이 영향을 받습니다.
• 서울: 상대적으로 낮은 21.0%이지만, 여전히 적지 않은 비중입니다.

이는 곧 전세 시장의 역전세 및 보증금 반환 분쟁으로 이어질 가능성이 매우 높다는 의미입니다. 임대인이 보증금을 낮추지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어려워지고, 결국 기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사태가 급증할 수 있습니다.

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✔  임대인과 임차인 모두의 주의가 필요한 시점

이번 규제 강화는

임대인에게는 보증금을 낮춰 새로운 세입자를 찾아야 하는 압박을,

임차인에게는 전세 보증금 미반환 위험을 한층 높이는 결과를 초래할 수 있습니다.

 

특히 비아파트 시장의 경우, 전세가율이 높은 경우가 많아 더욱 취약합니다. 전문가들은 HUG의 과도한 대출 기준 강화가 오히려 사고 위험을 키울 수 있다고 경고하고 있습니다.

 

따라서 전세 계약을 앞두고 있거나 재계약을 고려하고 있는 분이라면, 계약 전 반드시 주택의 공시가격을 확인하고, 대출 가능 여부를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 현재의 빌라 시장은 그 어느 때보다 신중한 접근이 필요한 시기입니다.

 

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주택도시보증공사(HUG)에 이어서 한국주택금융공사(HF)까지 28일부터 전세자금보증 심사할 때 공시가격의 126%까지만 보증해주겠다는 거야. 이렇게 되면, 빌라 같은 비아파트들은 전세 보증받기가 더 힘들어지겠지?

 

그래서 역전세난이 심해질 거라는 걱정이 커지고 있어. 오늘 여러군데 기사들 유튜브까지 이내용을 난리인데 나의 조건에 맞는 계획을 꼭 미리 세우길 바래!!

 

또한 최근 증권가에서 '2차 부동산 규제'에 대한 소문이 돌고 있는 상태야.ㅠㅠ

 

• 전세 대출 규제 강화: 서울 및 수도권의 전세 대출 한도를 3억 원으로 제한하고, DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 초과하는 경우 신규 대출을 막거나 만기 시 즉시 상환하도록 할 수 있습니다. 또한, 전세 대출에 스트레스 DSR을 적용하여 1.5%의 가산금리가 붙을 수 있습니다.
• 특정 지역 추가 규제: 마포, 용산, 성동구(마용성)와 과천, 분당 지역에 추가적인 규제가 생길 수 있습니다.
• 조정대상지역 확대: 서울 전 지역이 조정대상지역으로 지정될 수 있습니다.
• 보유세 인상: 주택 시세에 따라 10억 원 이상 1%, 20억 원 이상 1.2%, 30억 원 이상 1.5%의 징벌적 과세가 도입될 수 있습니다. 현재의 보유세(0.15~0.25%)에 비해 최대 4배 가까이 오를 수 있는 수준입니다.

이러한 규제들은 현재 증권가에서 떠도는 소문이며, 실제로 시행될지는 불확실하지만 우리는 대비를 할 수 밖에 없다고 생각해.